住宅ローン減税13年

お気軽にお問い合わせ下さい!

フリーダイヤル 0120-95-7788

受付時間10:00~19:00(毎週水曜日定休)

住宅ローン減税 13年に延長

住宅ローン減税 13年に延長

1日からの消費税増税の対策として、住宅ローン減税の期間が従来の10年から13年に3年間延長された。利用者には朗報だが、繰り上げ返済を計画する上で考慮すべき項目が増えた。借入額や金利、ライフプランによって「お得」な返済のタイミングは変わりそうだ。(住宅ローン控除が13年に?

通常、住宅ローンは当初、毎月返済額に占める利息の割合が高い。そのため、繰り上げ返済は早くすればするほど利息軽減効果が大きくなりやすかった。しかし、この原則はすでに崩れている。
住宅ローンコンサルティングのMFS(東京・千代田)の鈴木健二郎氏は「金利1%未満で借りているなら、早くに繰り上げ返済するより減税期間が終わった直後にまとめて繰り上げ返済するほうが有利」と話す。

住宅ローン減税は通常、年末のローン残高の1%が所得税などから控除される。住宅ローン金利は10月も過去最低水準が続いている。インターネット銀行などの変動型ではなく、全期間固定型の「フラット35」でも1%を下回る金利で借りられるケースが増えている。
1%未満の金利で借りているなら、減税期間中に残高を減らすと利息軽減のプラス効果以上に減税効果が薄まるマイナスの影響が大きくなってしまう。このため従来は「減税期間の終了直後にまとめて繰り上げ返済する」が正解だった。9月までローン減税は最長10年だったので、11年目に繰り上げ返済するのが最も効率的だったわけだ。(繰り上げ返済とは?)

 

住宅ローン、消費増税対策で

2019年10月26日 日本経済新聞より

 

残高で効果に差

では、減税期間が13年に延びた今はどうか。
金利や返済期間などの諸条件は同じにして借入額3000万円、1000万円の2つのケースで繰り上げ返済の効果を試算した結果、3000万円では11年目、1000万円は14年目と異なることがわかった(グラフA)。
理由は10年目までと11年目以降ではローン減税の計算方法が変わるからだ。10年目までの減税基準は通常「ローン残高×1%」だが、11年目からは「ローン残高×1%」から「建物価格×2%÷3年(約0.67%)」のいずれか小さいほうになる。住宅の土地部分にはそもそも消費税がかからないため、建物価格について8%から10%への増税分(2%)を11年目以降3年かけて控除する仕組みだ。

11年目以降、減税基準が「建物価格×2%÷3年(約0.67%)」のほうなら、残高が減ってもローン減税に影響はなし。早めに返済した方が利息軽減は大きい。
つまり、「11年目に繰り上げ返済する」が正解となる。逆に11年目以降も「残高×1%」が適用されるなら、減税中はローン減税を減らさず、14年目に返すのが最適となる。

11年目以降の控除額の計算方法は、ローン残高と建物価格のバランスで決まる。「借入額は同じでも、土地は持っていて建物だけ買う人と、土地建物を一括購入する人とでは繰り上げ返済のベストタイミングは変わる」(鈴木氏)
中古住宅を個人間取引で購入するときはそもそも消費税がかからないため、10月以降もローン減税は10年間。つまり、繰り上げ返済の最適タイミングも9月までと同様11年目のままになる。(減税効果でおつりも!?)

  

 

金利動向を注視

金利の動向も注意だ。借り入れ当初の金利が1%未満でも、変動型の場合、返済期間中に上昇する可能性がある。
金利上昇局面にあるなら、減税期間中でも早めに繰り上げ返済するほうが有利となるケースが多くなる。

消費税増税をきっかけに住宅ローンの返済計画を考える際に考慮すべき要素が増えた。
ファイナンシャルプランナーの久谷真理子氏は「短期的な損得よりも、長期的なライフプランに沿って繰り上げ返済が合理的な選択肢かを考えるべきだ」と助言する。

そもそも貯蓄に余裕がないのにまとまった金額を繰り上げ返済してしまうと、家計運営が行き詰まりかねない。特にローン減税期間が終わる住宅購入後11年目や14年目は、子どもの教育費など別の出費が膨らみ始める時期とも重なる世帯は多いので慎重に判断したい。(堀 大介)

 

 

おすすめ関連記事

中古マンションの値引き交渉の3つのポイントと失敗の防ぎ方

中古マンションの値引き交渉の3つのポイントと失敗の防ぎ方

中古マンションは、販売価格からの値引き交渉ができる買い物です。 もちろ...続きを見る

中古マンション×リノベーションのデメリット11選

中古マンション×リノベーションのデメリット11選

中古マンションを買ってリノベーションすることが近年とても人気です。 おしゃ...続きを見る

リノベ―ションギャラリーでリノベーション(リフォーム)を体験しよう

リノベ―ションギャラリーでリノベーション(リフォーム)を体験しよう

今、大人気の中古マンション×リノベーション(リフォーム)。 その楽しさ...続きを見る

中古マンションを買ってリフォームの魅力とは?

中古マンションを買ってリフォームの魅力とは?

今中古マンションを検討される方に人気なのが、リフォーム・リノベーションです。...続きを見る

無料会員登録

会員様限定の非公開物件多数!お得な新着物件情報もいち早く取得できます。

無料会員登録

最新記事 - NEW ENTRIES

ペット可マンションの実情は?
中古マンション購入に関して

ペット可マンションの実情は?

追炊ではないマンションをリノベーションして追炊にできる?
リフォームに関して

追炊ではないマンションをリノベーションして追炊にできる?

中古マンションでも住宅ローンは使用できるの?(何年組めるの)
中古マンション購入に関して

中古マンションでも住宅ローンは使用できるの?(何年組めるの)

購入時にお部屋の火災保険に入った方がいいの?
中古マンション購入に関して

購入時にお部屋の火災保険に入った方がいいの?

住宅ローンを借りるのに、自分の口座を持っている銀行が得なの?
住宅ローンに関して

住宅ローンを借りるのに、自分の口座を持っている銀行が得なの?

  • 購入前必見 中古マンションSTUDY