中古マンション購入後のリフォームにおける注意点

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中古マンションとリノベーション・リフォームの注意点とは?

中古マンションとリノベーション・リフォームの注意点とは?

今、中古マンションをご購入する方がとても増えています。
それもそのはず…、新築に比べ30~70%ほど安く、さらに物件数は7倍とも言われ、選択肢がとにかく豊富なのです。また最近では中古マンションを買って、リフォームやリノベーションをあわせて行って、お気に入りの空間を創る人も増えています。(実に購入者の7割がオーダーすると言われています。)

■関連記事:中古マンション購入と同時にリノベーションするメリット

さて、そんな中古マンションやリフォーム、リノベーションですが、高価な買い物ですから失敗しないか不安に感じられる方も多いと思います。そこでこの記事では、中古マンション購入時の注意点から、リフォーム、リノベーションのチェックポイントまで気を付けることをお伝えします。

中古マンションのイメージ画像

中古マンションの注意点、瑕疵担保責任とは?

瑕疵担保責任(かしたんぽせきにん)という言葉を、あなたは聞いたことがありますか? 住宅の瑕疵とは、たとえば雨漏り、白アリ被害や、構造上重要な部位の腐食など、暮らす上で支障が生じる欠陥をイメージしてください。暮らすお家に、このような瑕疵があったら大変ですね。

さらにこうした瑕疵が、買った時に明らかでなく、かつ通常の注意を払っても見つけられないようなものである時、それを隠れた瑕疵と言います。このような隠れた瑕疵に対して、法律で瑕疵担保責任を規定し、売主に欠陥を修復する責任を課しています。

このように購入者を保護が図られているわけですが、中古マンションを購入する方に、注意していただきたいことがあります。それは、中古マンションでは瑕疵担保責任に関して、①責任の有無、②追及期間、そして③範囲の3つが限定されることに注意が必要なのです。

 

瑕疵担保責任の3つの注意点とは?

チェックポイント①:瑕疵担保責任がある物件か、どうかをチェック

実は中古マンションには「疵担保責任免責」が付いている物件があります。その名の通り、この免責規定が付いていると瑕疵があっても保証してもらえず、自己責任となってしまいます。特に築年数が古い物件で付いていることが多いです。必ずこの瑕疵担保責任の有無については、確認してみてください。


チェックポイント②:瑕疵担保責任の期間をチェック 新築物件が10年間を義務付けられるのに対し、中古物件は売主が法人の場合には最低2年間と宅建業法で定められています。また売主が個人の場合には2~3ヶ月のことが多いです。 このように入居後に保証を受けられる期間が、新築物件の10年比べて圧倒的に短いのが特徴です。


チェックポイント③:瑕疵担保責任の範囲をチェック

中古マンション売買では、①の疵担保責任免責が付いていなかったとしても、実は部屋にある全ての設備に瑕疵担保責任が問えるかというとそうではありません。

物件を契約する際には、売買契約を結ぶ部屋にある設備の状況が示された付帯設備表というものが渡されます。そして瑕疵担保責任が問題になるのは、この付帯設備表で「設備の有無」の欄が「有」で、かつ「設備欄」に故障・不具合を明記していない、売主が使用可能な状態で引き渡すことが義務付けられた設備のみになります。

ですから、たとえば「付帯設備表」ので故障・不具合が「有」の設備については、売主は修復をせずに引き渡しても問題になりません。また「給湯関係」・「水回り関係」・「空調関係」・「その他 」については、引渡完了日から7日以内に請求を受けた故障・不具合に限り売主は責任を負うことになります。

 

また中古マンションの瑕疵担保責任には、経年劣化による設備の故障などは含まれません。つまり入居後すぐに何らかのトラブルが生じても、売買契約段階では正常に動作していると、瑕疵があったという判断が難しく自費対応になるケースも少なくありません。

 

また売買契約書で、「給排水管、雨漏りのみとする」など瑕疵担保責任の範囲を限定している場合もありますので注意が必要です。

中古マンションの瑕疵が怖い人へ!2つの対応方法

このように中古マンションの瑕疵担保責任は限定的です。少し心配になった方に、買った後の失敗をなくす対応方法を2つお伝えします。

1つめは、ホームインスペクション
これは専門家が、購入物件に瑕疵がないかチェックしてくれる住宅診断サービスのことです。専門家の診断をパスした物件を買えば、思わぬ瑕疵に頭を悩ますことはないでしょう。内容にもよりますが、10万円前後で依頼できます。

2つめは、既存住宅瑕疵保険。
ホームインスペクションを行った物件には、既存住宅瑕疵保険をつけることもできます。これは、診断後に欠陥が見つかった場合に、ホームインスペクションを行なった会社が売主に代わって瑕疵を保証してくれる保険です。瑕疵担保責任免責の中古マンションでも、この保険があれば瑕疵が見つかった場合に、保証してもらえますので確認してもらってください。

■関連記事:リフォーム工事の安心を支えるリフォーム瑕疵保険とは

このように中古マンションの瑕疵が心配な方は、ホームインスペクションや既存住宅瑕疵保険を利用することも検討してみてくださいね。

roomimage

リフォーム・リノベーション済み物件の2つの注意点

チェックポイント①:どこに、どんなリフォームがされたか

リフォーム済み物件は、新築なみにきれいで人気ですが、購入時には注意が必要です。チェックするポイントは、どこにどんなリフォームがされたかということです。

たとえば、フローリングのリフォームで、価格を安く抑えるために遮音性の低い素材が使われている可能性もあります。何も知らずに購入して、入居後、階下の住人からクレームを頂く原因になったり…なんて失敗も十分にありえます。
(現在では建物ごとに床材の遮音制限の取り決めがあり、上記のようなトラブルは起こりにくくなっています)

またお風呂やトイレなどのリフォーム費用がかさみやすい水回りも要注意です。

■関連記事:リノベーションしたマンションの探し方

チェックポイント②:施工をチェック

水回りは、配管の勾配不足による詰まりや水漏れなど、入居後にトラブルが多い箇所です。内見時に床下や天井などに点検窓を開けて、雑な施行になっていないか、入念なチェックは必須です。

リノベーション図面

リフォーム・リノベーションの2つの注意点

チェックポイント①:見積書の施工範囲に注意

部分リフォームでも、大規模な間取り変更でも、リフォーム・リノベーションをする時に確認していただきたいのが、見積書に記載してある施工範囲です。
たとえば、「間取り変更をしたのに、ドアは古いままだった…」なんていう失敗です。これは見積書に「ドアの交換」が記載されていなかったために起きます。直すためには、追加工事と追加工事費用が発生してしまいます。

こういう失敗を防ぐためにも、見積もりで提示された金額には、どこからどこまでがリフォーム費用に含まれていて、何が含まれていないか、必ず確認してください。

チェックポイント②:やりたいリフォーム・リノベーションができる物件かどうか

大規模なリノベーションをするなら、間取りと設備が分離して設計されたスケルトン・インフィルの建物を探してみてください。特に給排水用のパイプスペースの位置が住戸外なのか、屋内なのか必ずチェックしてください。

実は屋内に給排水のパイプが通っている場合、「水回りの位置を変える」「お風呂やトイレを広くする」などの変更すらできない場合があります。特に古い建物に多いので、気を付けて確認してください。

何もチェックせずに物件を決めると、やりたいリフォーム・リノベーションができず、泣く泣くプランを変えたり、物件を買い直すはめになる可能性もあるということです。
リフォーム、リノベーションを検討している方は、契約前にやりたいことを仲介業者さんに共有して、その物件で“できること” 、“できないこと”を確認してください。

■関連記事:中古マンションリノベーション出来ない間取りってあるの?

中古マンション購入とリフォーム、リノベーションでの注意点をお届けしてきましたが、いかがでしたか?
ぜひお伝えした注意点を気にしながら、理想のお住まいを探してみてください。

(初投稿日:2017年5月18日)

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